jueves, 15 de enero de 2009

¿POR QUÉ AUMENTARÁ LA VENTA DE VIVIENDAS EN 2009?

Este ejercicio no será un buen año para el mercado inmobiliario pero sí que va a ser bastante mejor que el 2008. El precio de la vivienda nueva seguirá cayendo, aunque a un ritmo inferior. La buena noticia va a estar en las ventas de pisos. Éstas aumentarán de forma considerable, vendiendo algunas empresas el 50% más que el año anterior y otras prácticamente el doble de unidades. El incremento dependerá en gran medida de la capacidad de ajuste del precio a la disponibilidad de pago de la demanda, así como de la ubicación de las promociones.


Inicialmente, los anteriores guarismos pueden parecer impactantes. Sin embargo, tienen una sencilla explicación. No se trata de conseguir una gran cifra de ventas durante 2009, sino sólo superar en el escaso número logrado en el pasado ejercicio. Un año en el que algunas empresas promotoras obtuvieron ventas negativas (las preventas no confirmadas fueron inferiores a las nuevas enajenaciones) y en el que la mayoría no alcanzó ni el 20% de la cifra de negocio conseguida durante 2006. En términos comparativos, el ritmo de comercialización de viviendas será relativamente similar al observado durante 1993. Históricamente, un año considerado como muy negativo para el sector inmobiliario, sin embargo, en la actualidad calificado de positivo, si se procede a comparar con 2008. Sin duda, el peor período que ningún profesional en ejercicio recuerda. La evolución del mercado residencial durante 2009 no seguirá la tendencia advertida en el conjunto de la economía española ni tampoco la observada en la construcción de viviendas. En el actual ejercicio, es probable que el PIB descienda alrededor de un 1,2%, la primera disminución desde 1993. Además, no sería de extrañar que el número de viviendas visadas no superara las 200.000 unidades y fuera el más reducido de los últimos 30 años. Es decir, en líneas generales, el año 2009 será el peor período del actual ciclo económico recesivo y previsiblemente bastante más negativo que 2008. No obstante, el comportamiento de las ventas de viviendas constituirá una excepción principalmente por tres motivos generales: el escasísimo nivel alcanzado el pasado ejercicio, la existencia de unas mejores condiciones financieras y la percepción por parte de los inversores de un riesgo comparativamente inferior.

Desde una perspectiva más concreta, considero que el aumento de las transacciones en el mercado residencial vendrá determinado por: la reducción del tipo de interés hipotecario, el aumento de los préstamos concedidos por las entidades financieras, el retorno de forma selectiva de las adquisiciones por motivo inversión, el desplazamiento de una pequeña parte de la demanda de vivienda desde el alquiler a la compra y la existencia de un atractivo precio en numerosas ubicaciones. No obstante, el elevado desempleo existente (el número de parados puede aumentar en un millón de personas durante 2009) impedirá que el ejercicio pueda ser considerado como fructífero. Es prácticamente imposible que las ventas de inmuebles tengan una magnífica evolución en una economía en la que el nivel de paro puede superar el 17% de la población activa. Debido a ello, probablemente 2009 no pasará a la historia como un buen año para el mercado residencial, sino como uno menos malo que el horrible, espantoso y desastroso 2008.

Reducción del tipo de interés
A finales de 2009, el tipo de interés de referencia del BCE se situará previsiblemente en el 1,75% y el Euríbor a un año no superará el 2,5%. Un marco financiero notablemente diferente del observado durante los primeros nueve meses del pasado ejercicio. Así, en septiembre de 2008, la primera tasa estaba en el 4,25% y la segunda en el 5,38%. La gran diferencia advertida entre los indicados tipos de interés tiene principalmente que ver con las supuestas características de la actual crisis económica mundial y sus futuras consecuencias.

Hasta la anterior fecha, el BCE había otorgado una mayor importancia a las perjudiciales repercusiones de un elevado precio del petróleo que a las de una significativa restricción del crédito. Indudablemente, se equivocó en el diagnóstico. Debido a ello, estimo que la economía europea se encaminaba hacia una crisis de oferta (recesión con elevada inflación) en lugar de dirigirse a una de demanda (estancamiento económico con baja o negativa inflación), tal y como posteriormente ha quedado demostrado. Dicha equivocación hizo que subiera el tipo de interés de referencia en julio desde el 4% al 4,25% y que durante una gran parte del ejercicio no compensará suficientemente la reducción de las transacciones en el mercado interbancario con inyecciones adicionales de liquidez en sus periódicas subastas.

Sin embargo, el crecimiento negativo observado en la zona euro en el segundo trimestre (el primero desde la implantación de la moneda única en 1999), la acusada bajada del precio del petróleo (en octubre costaba menos de la mitad que en julio) y la intensificación de la crisis financiera debido a la quiebra de Lehman Brothers, llevaron a principios de octubre al BCE a realizar un profundo cambio en la orientación de su política monetaria. A partir de dicha fecha, el tipo de interés de referencia empezó a disminuir en una elevada medida (desde el 4,25% de septiembre hasta el 2,5% observado en diciembre) y la liquidez suministrada a bancos y cajas se incrementó sustancialmente. La institución monetaria disminuyó la exigencia de calidad de los colaterales aceptados (garantía aportada por las entidades financieras) y, por tanto, fue más generosa en la cuantía de los préstamos otorgados.

Desde la perspectiva de la demanda de vivienda, la prevista reducción de los tipos de interés hará notoriamente más factible la adquisición de una residencia. No obstante, únicamente para aquellos que tienen una seguridad absoluta en su empleo actual (funcionarios) o una remota posibilidad de perderlo. Un sencillo análisis así lo confirma. En septiembre de 2008, para conceder un crédito, la mayoría de las entidades financieras analizaban si los demandantes podían pagar con el 35% de la suma de sus salarios netos una cuota hipotecaria mensual calculada en base a un tipo de interés del 7,13%. La tasa resultante salía de sumar el 5,38% del euribor a un año, un diferencial del 0,75% y un suplemento del 1% por la probable alza futura del indicado índice hipotecario.

Dicho suplemento era consecuencia de varios aspectos: la subida del tipo de interés de referencia observada en julio, las declaraciones del presidente del Banco Central Europeo, Trichet, en las que consideraba la evolución futura de la tasa de inflación como un verdadero peligro para el crecimiento económico, las relativamente escasas transacciones efectuadas en el mercado interbancario (la existencia de una reducida liquidez) y el constante incremento de la morosidad.

En el último trimestre de 2009, la coyuntura financiera será muy diferente a la observada durante gran parte de 2008. Así, el anterior suplemento del 1% desaparecerá prácticamente por completo y las entidades financieras en sus análisis de viabilidad calcularán si los solicitantes pueden o no hacer frente a un tipo de interés del 3,25%. Los principales motivos para la elevada reducción, o incluso eliminación, del indicado suplemento serán: la desaparición de la inflación como un peligro económico en el corto plazo, la expectativa de que el tipo de interés de referencia no supere el 2% en los próximos 18 meses (es notoriamente más probable que se sitúe por debajo que por encima de dicha cifra), la disponibilidad de una mayor liquidez por parte de las entidades financieras y el descenso del peligro de morosidad en los nuevos créditos concedidos debido al inferior tipo de interés aplicado y a la menor probabilidad de que alguno de los solicitantes del préstamo quede desempleado (el ritmo de incremento del paro en 2010 será notablemente más reducido que en 2009).

En concreto, durante los nueve primeros meses de 2008, para conceder una hipoteca a una familia a un plazo de 40 años, una entidad financiera representativa exigía que ésta tuviera unos ingresos mensuales netos de 4.326 euros (el tipo de interés considerado era del 7,13%). En cambio, a finales de 2009, únicamente pedirá que la suma de su salarios netos se sitúe en 2.554 euros (en base a un tipo de interés aplicado del 3,25%), aproximadamente un 40% menos de lo exigido un año atrás. Indudablemente, dicha disminución convertirá una significativa parte de la demanda anteriormente insolvente en solvente y contribuirá decisivamente a reactivar las adquisiciones de viviendas.

Incremento de los préstamos hipotecarios
En el ejercicio 2008, la economía mundial entró en una recesión de carácter global debido principalmente a la restricción de crédito generada por la propagación de la crisis de las hipotecas subprime observada en Estados Unidos. Dicha crisis afectó seriamente a la solvencia de un gran número de entidades financieras y redujo drásticamente la liquidez disponible al provocar una considerable disminución de las transacciones efectuadas en los distintos mercados interbancarios.

Uno de los países más afectados por la reducción de la liquidez fue España. El principal motivo fue la elevada recurrencia en el pasado reciente al capital extranjero por parte de bancos y cajas españoles, con la finalidad de financiar el “boom” inmobiliario. En 2008, la pasada generosidad crediticia de las indicadas entidades hizo que en su balance el volumen de créditos fuera considerablemente superior al de los depósitos. Esta situación, unida a la creciente morosidad y al incremento del tipo de interés interbancario durante los nueve primeros meses del año, motivó un escaso crecimiento de los préstamos hipotecarios (entre el 4% y 5% según la Asociación Hipotecaria Española) y una auténtica “guerra” por captar pasivo. Nunca con anterioridad el crédito había crecido tampoco (el cálculo empezó a realizarse en 1992), ni tan sólo en un ejercicio de recuerdo tan infausto como 1993 (el aumento fue del 15%).

En el ejercicio 2009, la liquidez existente en la economía no será la observada en el período 2003-06, sino bastante más reducida. No obstante, sí que será previsiblemente más elevada que la advertida en el pasado año, pues preveo un crecimiento del crédito hipotecario superior al 10%. Las principales razones de esa superior disponibilidad serán el suministro de una mayor liquidez por parte del BCE, la realización de subastas por parte del Fondo de Adquisición de Activos Financieros del Ministerio de Economía y Hacienda, la reducción del riesgo que supone la bajada del tipo de interés hipotecario, la venta de una significativa parte de los inmuebles ejecutados o recibidos en forma de dación de pago y la necesidad de obtener beneficios a través del impulso del negocio típicamente bancario.

Desde la perspectiva de las entidades financieras, da la impresión de que 2009 va a ser un año bastante diferen- Enero 2009 te a 2008. En el pasado ejercicio, los bancos y cajas se dedicaron a obtener plusvalías mediante la venta de activos no estratégicos (por ejemplo, compañías aseguradoras, algunos inmuebles de oficinas, etc.) y a evitar un mayor incremento de la morosidad, a través de la refinanciación de los créditos concedidos a una gran parte de las empresas promotoras o mediante el canje de inmuebles por deuda. En 2009, la anterior forma de obtener beneficios prácticamente ya no será posible. Por ello, deberán proceder a conceder más crédito, ya sea para obtener nuevas fuentes de ingresos o para convertir en dinero líquido una buena parte de los edificios que recientemente han engrosado su cartera de activos.

Retorno selectivo de la demanda por motivo inversión
En los ejercicios 2007 y 2008, especialmente durante este último, la demanda por motivo inversión prácticamente desapareció del mercado residencial. La expectativa de una elevada caída del precio de la vivienda, la subida del tipo de interés hipotecario, la menor disponibilidad de las cajas y bancos para financiar el 100% del precio de la vivienda y la existencia de inversiones alternativas con mayores expectativas de rentabilidad, fueron los principales causantes de la retracción de la indicada demanda. En el año 2009, existe la expectativa de que ésta regrese de forma paulatina y selectiva, de forma que suponga un porcentaje entre el 5% y el 10% de las ventas (más próximo a la primera que a la segunda cifra). Indiscutiblemente, una proporción notablemente inferior al casi 40% observado en 2004 y 2005, pero superior a la advertida en los dos últimos años.

Los inversores que regresarán al mercado residencial tendrán principalmente carácter patrimonialista, considerarán la vivienda un activo refugio y estimarán que el precio pagado por los inmuebles adquiridos convierte a la compra en una oportunidad. Son personas que tienen miedo a invertir en Bolsa (las elevadas pérdidas sufridas durante 2008 les han generado una gran desconfianza), no quieren tener una gran parte de su capital en depósitos (no acaban de fiarse de la solvencia de algunas entidades financieras), la rentabilidad de la renta fija les parece escasa y estiman que, si adquieren las viviendas con un significativo descuento sobre su precio de mercado, en un futuro más o menos lejano pueden obtener una elevada plusvalía mediante su venta o una interesante rentabilidad anual a través de su arrendamiento. Son inversionistas a los que le resulta sumamente fácil obtener un crédito en ventajosas condiciones (aunque no en las mismas que lo consiguieron entre 2003 y 2006), ya que son clientes muy rentables para las entidades financieras con las que habitualmente operan y éstas no quieren arriesgarse a perderlos por la denegación de una operación que probablemente sería financiada por la competencia.

A diferencia de lo observado durante el pasado boom inmobiliario, dichos inversores no tienen ninguna prisa en adquirir la vivienda por la que se interesan, pudiendo demorar su compra el tiempo necesario para conseguirla a buen precio. No se conforman con cualquier piso, sino que buscan residencias con unas características determinadas. En concreto, pretenden comprar una vivienda triple B, buena, bonita y barata. Es decir, aquéllas que tienen una privilegiada ubicación, buenos acabados, magnificas vistas y adecuada distribución.

Desde una perspectiva geográfica, su prioridad consistirá en adquirir viviendas situadas en las cercanías de su domicilio. En dicha zona, el inversor está convencido que domina totalmente el mercado. Cree que conoce perfectamente el precio máximo que debe pagar, así como cuál será la revalorización del activo a medio y largo plazo. Difícilmente adquirirá una vivienda en las afueras de la ciudad (si no reside allí) o en una localidad donde exista un elevado exceso de oferta, aunque su precio sea notablemente reducido en comparación al vigente en 2006. Tampoco será usual que adquiera residencias turísticas; no obstante, los escasos inversores que se decanten por esta opción, comprarán primordialmente una vivienda situada en primera línea de mar o cercana a ésta, un apartamento ubicado en el principal paseo de la localidad o una casa en una urbanización de alto standing.

Desplazamiento de alquiler a la compra
Generalmente, una significativa bajada del tipo de interés hipotecario reduce la demanda de vivienda de alquiler y aumenta la de compra. En numerosas localidades, las nuevas condiciones financieras hacen que la cuota hipotecaria mensual necesaria para adquirir una vivienda en propiedad sea igual o incluso inferior al importe pagado en concepto de alquiler. En la mayoría de los casos, la sustitución es de una vivienda en arrendamiento en una localización preferente por otra de propiedad en una ubicación menos privilegiada.

Dicho desplazamiento de la demanda es propiciado principalmente por parejas jóvenes y tiene una mayor magnitud cuanto más elevada es la predisposición de las entidades financieras a prestar una cuantía próxima a la necesaria para la adquisición de una vivienda. Es decir, aproximadamente el 110% de su precio. En la coyuntura financiera observada entre 2003 y 2006, era frecuente que las cajas o bancos otorgaran préstamos que cubrían la totalidad de los costes incurridos. En cambio, en la actualidad, la inmensa mayoría de entidades únicamente están dispuestas a financiar el 80% del precio de la vivienda.

Debido a ello, esta nueva fuente de demanda de viviendas de propiedad tendrá un impacto relativamente reducido y limitado principalmente a los siguientes casos:

a) Las familias que dispongan de una ahorro previo equivalente al 30% del coste total de la vivienda. Sin duda, un número relativamente pequeño dado el escaso ahorro realizado por los jóvenes en los últimos años.

b) Las parejas cuyos familiares aportan como garantía adicional una vivienda de su propiedad con la finalidad de que la entidad financiera les conceda un préstamo equivalente al 110% del precio de la vivienda. En este caso, el crédito concedido viene respaldado por dos inmuebles. No obstante, generalmente el adquirido por los hijos garantiza el 80% de la cantidad prestada, limitándose el aportado por las progenitores a responder del 30% restante. En la actualidad, esta opción sólo es aceptada por la entidad financiera si los potenciales adquirentes emplean en el pago de la cuota hipotecaria un porcentaje equivalente o menor al 35% de la suma de sus ingresos mensuales netos.

c) Las parejas que, disponiendo previamente de una donación de sus padres equivalente al 30% del coste de la vivienda no financiado por una caja o banco, no podían acceder a un préstamo porque, con las anteriores condiciones del mercado, el porcentaje de la suma de sus salarios netos dedicados al pago de la cuota hipotecaria superaba holgadamente el 35%

d) La existencia de un atractivo precio en numerosas ubicaciones. Desde el año 2007, el precio de la vivienda nueva ha disminuido en una elevada medida en España y previsiblemente continuará haciéndolo durante el actual ejercicio. No se frote los ojos. No me he equivocado al escribir las anteriores líneas. Sé perfectamente que la estadística oficial, la confeccionada por el Ministerio de la Vivienda, indica que dicho precio sigue subiendo (un 1,7% anual en el tercer trimestre de 2008). No obstante, en nuestro país, en materia de estadísticas, oficial no es siempre sinónimo de verdadero. Resulta indignante que en una coyuntura inmobiliaria donde hay aproximadamente un millón de viviendas nuevas sin vender y en la que desgraciadamente cada vez son más frecuentes los concursos de acreedores, el Ministerio niegue la caída del precio de los pisos.

En la realidad, la reducción observada ha sido notoriamente divergente, dependiendo en gran medida de la capacidad de ajuste del promotor a la disponibilidad monetaria de la demanda, del precio desembolsado por el suelo donde está construido el inmueble y del exceso de oferta existente en los alrededores próximos. No obstante, según mis estimaciones, en los dos últimos años el precio de la mayoría de viviendas nuevas ha bajado entre un 15% y un 40%. Incluso, en algunas promociones, la disminución del importe de venta ha llegado prácticamente a su límite máximo (siempre y cuando los pisos no pasen a formar parte de la cartera de activos de alguna entidad financiera), situándose aquél en una cuantía equivalente al valor de la hipoteca que grava la propiedad. Así, los promotores pueden estar dispuestos a perder dinero en la venta de algunos inmuebles; no obstante, la mayoría de ellos difícilmente pondrá capital de su patrimonio personal para estimular la comercialización de los mismos. Si ésta es una condición imprescindible para dinamizar las ventas, un elevado número de promotores preferirá que las viviendas continúen sin venderse y su propiedad se traslade a las entidades financiadoras de la construcción de las viviendas, ya sea a través de la dación en pago (preferentemente) o mediante la ejecución de la hipoteca por parte del banco o caja.

La prioridad de las empresas promotoras a principios de 2007 y en la actualidad es sumamente distinta. En la primera fecha, era la consecución del máximo beneficio, ya que la mayoría de promotores pensaba que la crisis no llegaría y, en el caso de que lo hiciera, tendría una corta duración. En cambio, en el momento presente, consiste en conseguir la liquidez necesaria para hacer frente al pago de los intereses de la deuda incurrida. En los últimos meses, el aspecto clave no es el resultado obtenido, sino asegurar la supervivencia de la empresa a corto y medio plazo. Por tanto, otorgan una mayor importancia al número mensual de viviendas vendidas que al margen de beneficio obtenido en cada transacción. Esta característica conlleva que casi todos los promotores estén dispuestos a negociar el precio inicialmente establecido y realizar una sustancial rebaja del mismo si hay algún demandante seriamente interesado en la adquisición de una vivienda. Debido a ello, es previsible que en el actual ejercicio exista un elevado número de localidades en las que, en algunas de sus calles, el precio de la vivienda se sitúe a un nivel similar al observado en 2003. Es probable que una gran parte de los pisos allí ubicados no puedan considerarse como sumamente baratos, pero tampoco deberían se calificados como caros, especialmente si, tal y como preveo, mejoran las condiciones financieras facilitadas por cajas y bancos.

Nuevo marketing
Desgraciadamente, una significativa proporción de los ciudadanos no tiene la percepción de que se haya reducido sustancialmente el precio de la vivienda, sino que cree que éste se mantiene o baja ligeramente. La responsabilidad principal de esta equivocada impresión recae en la desacertada publicidad realizada por promotores e intermediarios y en los engañosos mensajes enviados a la opinión pública por el Ministerio de la Vivienda, a través de la difusión de su inefable estadística de precios. Durante el último boom inmobiliario, el marketing fue un instrumento de ventas prescindible, ya que los pisos prácticamente se vendían solos. Esta situación
hizo que las empresas no fueran a buscar a los potenciales adquirentes, sino que prácticamente se limitaran a esperarlos. Ahora que ya no aparecen, la falta de costumbre, de formación y de entrenamiento, impide a numerosas agencias intermediarias efectuar las acciones necesarias para encontrarlos. En el ejercicio 2009, para incrementar las ventas de viviendas es indispensable la realización de una publicidad que refleje adecuadamente la realidad del mercado residencial y que satisfaga las necesidades de los demandantes. Tienen escaso sentido los spots o cuñas publicitarias destinados a incrementar la reputación corporativa. El principal mensaje que la nueva publicidad debería hacer llegar a los potenciales adquirentes tendría que estar relacionado con el precio de las viviendas. Es muy importante que explicite las importantes bajadas efectuadas durante los dos últimos años y presente la adquisición de viviendas como una auténtica oportunidad. Sin duda, la masiva percepción por parte de los ciudadanos de la llegada
de una etapa de grandes rebajas (que en realidad hace tiempo que tienen lugar) constituiría un gran estímulo para reactivar las transacciones en el mercado residencial.

Autor: Gonzalo Bernardos Domínguez, director
del Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria.
Universidad de Barcelona
Título: ¿Por qué aumentará la venta de viviendas
en 2009?
Fuente: Directivos Construcción, nº 218.
Pág. 22. Enero 2009